近半年來，我們團(tuán)隊(duì)陸續(xù)接到全國大量農(nóng)貿(mào)市場投資方、市場運(yùn)營負(fù)責(zé)人的咨詢來電，反饋的行業(yè)問題高度趨同，也是目前農(nóng)貿(mào)行業(yè)最棘手的共性痛點(diǎn)：
新建/改造好的標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場，攤位大面積空置、招商困難；但市場外圍的市政馬路、沿街人行道上，流動農(nóng)戶小攤扎堆聚集，生意火爆。
惡性循環(huán)正在不斷加劇：路邊擺攤的商戶越來越多，進(jìn)場經(jīng)營的商戶越來越少；場內(nèi)閑置攤位越多，消費(fèi)者越不愿意走進(jìn)市場；人流持續(xù)流失，留下來的場內(nèi)商戶經(jīng)營越發(fā)困難，最終紛紛退場，市場徹底陷入“空場閉環(huán)”。
一邊是重金建設(shè)、合規(guī)安全的標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場；一邊是雜亂占道、無規(guī)范管理的馬路流動攤販。這場場內(nèi)冷清、場外火爆的行業(yè)悖論，正在困擾全國超半數(shù)社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場。
本文結(jié)合我司一線項(xiàng)目調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，客觀拆解這一行業(yè)矛盾的底層成因；梳理市場運(yùn)營方可參考的落地優(yōu)化思路，同時站在專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)視角，探討行業(yè)設(shè)計(jì)層面可思考、嘗試優(yōu)化的改進(jìn)方向。
一、深度拆解：為什么大家寧愿占道擺攤，也不進(jìn)市場經(jīng)營？
在走訪調(diào)研多地農(nóng)貿(mào)市場并對接多方運(yùn)營團(tuán)隊(duì)后我們發(fā)現(xiàn)：這類行業(yè)亂象不能簡單歸咎于市容管控不到位、攤販合規(guī)意識薄弱。它是經(jīng)營成本、消費(fèi)行為習(xí)慣、場地物理?xiàng)l件、市場運(yùn)營邏輯多重因素疊加催生的行業(yè)問題。
1、經(jīng)營成本：馬路攤零門檻，場內(nèi)攤位有硬性成本
這是農(nóng)戶和小微攤販不愿進(jìn)場的核心原因。
絕大多數(shù)自產(chǎn)自銷農(nóng)戶，售賣的是自家種植的時令蔬菜、土雞土蛋、生鮮農(nóng)副特產(chǎn)，體量小、利潤薄。馬路占道擺攤，幾乎沒有經(jīng)營成本：無攤位租金、無物業(yè)費(fèi)、無綜合管理費(fèi)，賺的全部都是純收入。
而正規(guī)農(nóng)貿(mào)市場，存在攤位租賃費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、衛(wèi)生保潔費(fèi)等固定支出。對于低毛利的小農(nóng)商戶來說，哪怕租金定價偏低，日積月累的固定成本，也會吞噬大部分利潤。很多散戶直白表示：本來一天就賺兩三百塊，進(jìn)場交完費(fèi)用，等于白干。
2、流量邏輯：馬路臨街聚人流，場內(nèi)先天喪失曝光優(yōu)勢
從消費(fèi)流量層面來看，馬路攤位天生占據(jù)物理優(yōu)勢。
流動攤販大多擺在市場出入口主干道、人行要道，直面過往車流、人流，被動獲客能力極強(qiáng)；消費(fèi)者順路停車、隨手買菜，消費(fèi)決策門檻極低。
而多數(shù)傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場，主營業(yè)區(qū)向內(nèi)縱深布局，門頭昭示性弱、入口導(dǎo)流差；外部行人看不到場內(nèi)商戶和商品，消費(fèi)者需要專門走進(jìn)建筑內(nèi)部才能選購?？吹靡姷穆愤厰?，比藏在建筑里的菜市場，天然多一倍自然流量。
3、體驗(yàn)與效率：場內(nèi)流程繁瑣，馬路擺攤買賣更自由
正規(guī)農(nóng)貿(mào)市場有標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度：統(tǒng)一開市閉市時間、規(guī)范貨物堆放、場內(nèi)衛(wèi)生管控、貨品溯源登記。習(xí)慣自由經(jīng)營的農(nóng)戶散戶，很難適應(yīng)規(guī)范化約束。
除此之外，很多老舊和新建市場動線設(shè)計(jì)不合理：進(jìn)場繞路、上下樓層麻煩、裝卸貨不便、停車搬運(yùn)繁瑣。反觀馬路擺攤，攤隨人走、早晚隨心、裝卸貨物一步到位，對于散戶攤販來說，經(jīng)營效率和自由度更高。
4、消費(fèi)者慣性：大眾偏愛路邊攤“煙火氣”，固有習(xí)慣難扭轉(zhuǎn)
很多周邊居民固化認(rèn)為：路邊流動小攤食材更新鮮、是農(nóng)家自產(chǎn)、價格更便宜；而市場內(nèi)攤位商戶多是批發(fā)商，食材差價更高。
加上部分農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)營不善，出現(xiàn)場內(nèi)異味重、采光差、通風(fēng)差、環(huán)境壓抑等問題，消費(fèi)者主觀意愿排斥進(jìn)場買菜，進(jìn)一步把人流推向馬路占道攤位。
5、供需錯位：市場功能規(guī)劃脫離本地商戶需求
大量農(nóng)貿(mào)市場在前期規(guī)劃階段，一味追求標(biāo)準(zhǔn)化、高端化，大面積規(guī)劃精品商鋪、固定精裝攤位，唯獨(dú)缺少小農(nóng)商戶最需要的平價臨時自產(chǎn)自銷專區(qū)。散戶沒有適配的低成本經(jīng)營區(qū)域，自然只能扎堆搶占馬路公共區(qū)域。
二、給運(yùn)營方：結(jié)合市場實(shí)操現(xiàn)狀，可嘗試留商、招商、盤活人氣的落地思路
從市場經(jīng)營底層邏輯來看，運(yùn)營方首要目標(biāo)是留存存量老攤主、吸納優(yōu)質(zhì)新商戶、盤活全場商業(yè)人氣；馬路零散自產(chǎn)農(nóng)戶僅作為人流補(bǔ)充，絕非工作重心。結(jié)合一線實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營方可圍繞三大核心目標(biāo)，嘗試以下輕量化、可落地的優(yōu)化舉措：
1、優(yōu)先維穩(wěn)存量商戶：針對性留存老攤主，降低頭部商戶流失率
長期經(jīng)營的場內(nèi)老攤主，是市場客源和營收的核心底盤。運(yùn)營方可嘗試建立常態(tài)化商戶溝通機(jī)制，收集經(jīng)營痛點(diǎn)，優(yōu)化場內(nèi)保潔、設(shè)備維保、裝卸配套基礎(chǔ)服務(wù)；對合規(guī)優(yōu)質(zhì)老商戶，提供續(xù)約穩(wěn)租、雜費(fèi)減免、優(yōu)選鋪位等福利；適度放寬非底線類管控標(biāo)準(zhǔn)，降低核心商戶外流退場概率。
2、分層精準(zhǔn)招商，補(bǔ)齊場內(nèi)業(yè)態(tài)短板
摒棄單一招攬路邊散戶的招商思路，實(shí)行分級招商策略：臨街核心鋪面維持標(biāo)準(zhǔn)租金，引進(jìn)品牌剛需業(yè)態(tài)；場內(nèi)閑置邊角、次級攤位推出階段性租金優(yōu)惠，吸引小微批發(fā)商、創(chuàng)業(yè)新商戶入駐。僅利用市場后場閑置空地，設(shè)置小規(guī)模低門檻便民自銷專區(qū)，少量承接農(nóng)戶散戶，輔助豐富業(yè)態(tài)、聚攏零散人流。
3、軟性全域運(yùn)營，破解市場低人流惡性循環(huán)
不改動建筑外立面與臨街鋪面結(jié)構(gòu)，通過軟性手段提升導(dǎo)流效果：升級門頭與場內(nèi)導(dǎo)視標(biāo)識，開展社區(qū)社群推廣、早市惠民活動。重點(diǎn)宣傳正規(guī)市場食材溯源、售后保障、環(huán)境合規(guī)的核心優(yōu)勢，對比馬路攤販經(jīng)營隱患，引導(dǎo)周邊居民進(jìn)場消費(fèi)；以終端客流反向賦能商戶留存與招商工作。同時在合規(guī)范圍內(nèi)實(shí)行柔性分級管理，對老商戶簡化管控、新商戶入駐幫扶，提升全場商戶經(jīng)營歸屬感。
4、政企協(xié)同治理，筑牢場內(nèi)經(jīng)營底盤
聯(lián)動街道、城管、市場監(jiān)管等屬地部門，重點(diǎn)整治市場出入口主干道占道亂象；合規(guī)疏導(dǎo)少量零散農(nóng)戶進(jìn)場經(jīng)營。核心目的是阻斷外部攤販分流場內(nèi)客流，保障場內(nèi)正規(guī)商戶公平經(jīng)營環(huán)境，輔助提升市場整體招商吸引力。
三、設(shè)計(jì)端思考：結(jié)合行業(yè)困局，農(nóng)貿(mào)設(shè)計(jì)可以從哪些方向探索優(yōu)化？
從設(shè)計(jì)視角來看，不少市場招商難、商戶留存差的問題，多偏重外觀和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，容易忽視商戶經(jīng)營、場地導(dǎo)流等實(shí)際落地需求。結(jié)合當(dāng)前行業(yè)痛點(diǎn)，我們認(rèn)為設(shè)計(jì)端主要可從以下四個方向思考優(yōu)化：
1、差異化分區(qū)布局：兼顧主力商戶與零散經(jīng)營人群
方案階段摒棄一刀切標(biāo)準(zhǔn)化攤位布局，優(yōu)先保障主力批發(fā)商、固定商戶優(yōu)質(zhì)經(jīng)營空間；同時在市場次級、邊角閑置區(qū)域，規(guī)劃少量彈性潮汐攤位，承接小微農(nóng)戶零散經(jīng)營需求。在不損耗場地商業(yè)價值的前提下，從空間層面緩解場外占道亂象。
2、煙火氣場景設(shè)計(jì)，弱化商超式冰冷觀感
跳出過度規(guī)整的商超化設(shè)計(jì)思維，前置植入市井煙火場景規(guī)劃；在合規(guī)范圍內(nèi)預(yù)留商品展示、輕量外擺空間，打造便民氛圍感消費(fèi)場景。彌補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場相比馬路攤販缺少市井氛圍的短板，提升消費(fèi)者進(jìn)場意愿。
3、存量市場針對性活化設(shè)計(jì)
針對老舊改造市場單獨(dú)定制設(shè)計(jì)邏輯：重點(diǎn)思考樓層人流斷層、場內(nèi)死角、深處攤位天然缺客流的痛點(diǎn)；通過局部動線改造、節(jié)點(diǎn)引流、空間提亮設(shè)計(jì)，盤活天生難出租的低效攤位，從硬件層面降低商戶空置退場概率。
4、全流程運(yùn)營前置，適配后期招商與人氣盤活
把運(yùn)營、招商邏輯前置到建筑方案設(shè)計(jì)階段：結(jié)合項(xiàng)目屬地客群、市場招商定位、存量商戶訴求定制空間方案。從源頭減少外觀達(dá)標(biāo)、但難以聚人流、留不住商戶的無效設(shè)計(jì)，讓空間服務(wù)于商戶經(jīng)營和市場人氣運(yùn)營。
四、寫在最后
農(nóng)貿(mào)市場是城市的民生底盤，從來不是單純的建筑工程項(xiàng)目。
馬路攤火爆、場內(nèi)攤位空置，表面是商戶選址問題，本質(zhì)是空間設(shè)計(jì)、運(yùn)營模式、民生需求、城市管理沒有形成閉環(huán)。
對于市場運(yùn)營方：農(nóng)貿(mào)生意早已不是圈地收租，核心重心是留住存量商戶、吸納優(yōu)質(zhì)新商戶、盤活市場全域人氣；零散馬路農(nóng)戶只是輔助補(bǔ)流的小眾群體。
對于我們專業(yè)農(nóng)貿(mào)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)而言：建筑外觀美觀度、項(xiàng)目驗(yàn)收達(dá)標(biāo)只是基礎(chǔ)要求；行業(yè)更應(yīng)該思考，如何通過前置化空間設(shè)計(jì)，賦能市場招商、幫助運(yùn)營方盤活場地與人流。